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【2025年 路線価発表】都心と観光地がけん引!不動産市場は二極化の様相へ

   

皆さん、こんにちは!気温が高い日が続いて、体調は崩されていないでしょうか。

外に出るのも嫌になるくらい、暑くて冷房が欠かせなくなりましたね💦

熱中症には気を付けて水分をしっかりとって予防できることからしていきましょう!

さて、今日は2025年7月1日、国税庁より不動産にかかわる方ならだれもが気になる指標、令和7年分の路線価が発表されました。

路線価とは?

路線価とは道路に割り振られた土地の1平方㍍あたりの単価を指します。「土地の相続税や贈与税の課税基準」となる価格で、毎年1月1日の時点の評価額を基に国税庁が発表します。エリアの需要トレンドをつかむ指標としても重要視されています。

📊都市部+観光地が地価上昇をけん引

今回の調査結果で最も注目すべきは、東京都・福岡県・沖縄県など都市部の顕著な上昇と、白馬村や富良野、浅草など観光地の爆上げです。

• 東京:+8.1%(全国トップ)• 沖縄:+6.3% 福岡:+6.0%

とくに**長野県白馬村(+32.4%)や北海道富良野市(+30.2%)**など、外国人観光客に人気の高い地域の上昇率は圧巻インバウンド需要の復活が不動産市場にも強く波及しています。

⚠️地方は依然と上昇傾向が見られない

一方で、下落した県は12県あります。特に• 奈良県:▲1.0%• 新潟県:▲0.6%• 山梨県:▲0.4%などでは下落幅が拡大傾向にあります。都市部と地方の「二極化」がますます進んでいる印象を受けました。

🚆地震被災地の影響も反映

もう一つ注目すべき点は2024年に発生した能登半島地震の影響が反映されました。

石川県全体では+0.7%でしたが、被害が大きかった**輪島市朝市通りでは▲16.7%**と大きく下落しました。

これは、災害リスクが地価に与える影響を示す一例としても、不動産投資家にとっては大きな示唆と言えるでしょう。

✅今後の不動産市場の見通しは?

今年の路線価を見ると、“投資対象”としての都市部・観光地の魅力はさらに高まっていることが明白です。

特に観光地エリアでは、ホテルや民泊用地、商業テナント向けの物件需要が今後も見込まれます。

一方で、地方の住宅地や高齢化が進むエリアでは、今後も厳しい局面が続く可能性が高く、物件の流動性や出口戦略をよく考えた上での運用が求められます。とはいうものの、地方との格差や災害の影響など、課題も浮き彫りになっています。

これからの不動産投資や資産運用では、エリアの将来性だけでなく「回復力」「災害耐性」なども重視すべき時代に突入したと言えるのではないでしょうか。

🏘️京都での指標

7月1日発表の国税庁「令和7年(2025年)分路線価」は、京都府内では 平均+3.7% の上昇を記録し、全国平均(+2.7%)を上回る伸びとなりました。

特に 四条河原町・祇園周辺など商業地 を中心に、外国人観光客の回帰と都市開発・ホテル需要の高まりを背景に、地価が大きく上振れしています。

≪京都府の平均坪単価≫

🌱地域別の2025年路線価・地価動向まとめ

◯向日市

• 住宅地の平均坪単価:約53.6万円/坪(16.2万円/㎡)

• 前年比:−0.1%とほぼ横ばい。

• 商業地は約92.5万円/坪(28.0万円/㎡)、前年比+6.1% と好調  。

→ 駅周辺や商業エリアの堅調な動きが確認でき、住宅地では安定した推移です。

◯長岡京市

• 具体的な路線価&前年比は未公開ですが、市内駅周辺が注目ゾーン。

• 駅周辺の地価公示(公示地価)ランキング:

• 長岡天神駅:24万円/㎡(79.5万円/坪)• 西向日駅:21万円/㎡(69.5万円/坪)

• 長岡京駅:16.3万円/㎡(53.8万円/坪)• 西山天王山駅:15.8万円/㎡(52.3万円/坪) 

→ 交通結節点である各駅エリアの商業・住宅需要が高く、資産性が期待できます。

■不動産目線での注目ポイント💡

1. 商業地の強さと投資妙味

• 向日市では商業地が6%超の上昇。駅前商業地の収益性向上が見込まれ、店舗・貸事務所等の用途で注目です。

2. 駅近住宅地の安定性

• 向日市の住宅地はほぼ横ばい。過度な変動が少ないため、相続評価などの見通しが立てやすく、分譲マンションや定住向け戸建て需要に向いた環境です。

3. 長岡京市・駅周辺の地価競争優位性

• 長岡京市では複数沿線への交通利便性から、駅前地価が突出。将来的な住居ニーズや再開発にも期待がもてます。

4. 大山崎町の連携ポテンシャル

• 向日・長岡京と隣接し、特にJR・阪急沿線の恩恵があり、周辺エリアの地価動向を注視する必要があります。

✅まとめ

2025年の路線価は全国平均+2.7%と四年連続で上昇中です。京都府内では観光地や駅前を中心に上昇傾向が見られています。

一方で地方では地価の伸び悩みや下落も続き、エリア間の二極化が加速しています。

長岡京市や向日市、大山崎町の乙訓エリアでは駅近の利便性・安定感が強みになっています。エリアごとの特徴を見極めた資産戦略が今後重要になってくると思います。

ご相談していただいた際には将来性なども含めたお話をしながらお伝えしていきますので気になる方はぜひ、一度ご相談ください♪

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